Mietzins-Subventionsmodell

Mit einem eigens entwickelten Mietzins-Subventionsmodell kann die Stiftung Habitat finanziell schwächere MieterInnen unterstützen. Damit trägt sie zu einer sozial vielseitigen Mieterschaft bei.
Die Stiftung Habitat leistet mit ihren Wohnprojekten dem Stiftungszweck entsprechend einen Beitrag zur Förderung der Wohnqualität in den Quartieren. Mit ihrem stiftungseigenen Mietzins‐Subventionsmodell will sie dazu beitragen, eine sozial vielseitig zusammengesetzte Mieterschaft mit unterschiedlicher finanzieller Leistungsfähigkeit anzusprechen.

Individuell angepasst
Die Stiftung sieht vor, einen Teil ihrer Wohnungen zu einem reduzierten Mietzins und ergänzend dazu andere Wohnungen zu einem moderaten marktüblichen Preis zu vermieten. Das Mietzins‐Subventionsmodell basiert auf einer Mietzinsgestaltung, welche die individuellen Einkommens‐ und Vermögensverhältnisse der Bewohnerschaft berücksichtigt. Nicht Wohnungen, sondern MieterInnen werden subventioniert, sofern sie die Voraussetzungen dazu erfüllen.

Anwendungsbereich
Zur Anwendung gelangt das Mietzins‐Subventionsmodell mehrheitlich bei neuen Liegenschaften, nach umfangreichen Sanierungen oder bei Neuvermietungen nach Umbauten. Nicht zur Anwendung dagegen kommt es in Liegenschaften, bei welchen die Mietzinse unter den marktüblichen Preisen festgelegt sind oder wo auf die marktüblichen Mietzinsanpassungen aufgrund von Teuerung, Hypothekarzinserhöhung oder Sanierungsinvestitionen verzichtet wurde. Für Liegenschaften im Besitz der Tochtergesellschaft Roleba Immobilien AG wird das Mietzins‐Subventionsmodell analog angewandt.

Generelle Vollzugsregeln
Die Vollzugsregeln des Mietzins‐Subventionsmodells der Stiftung Habitat richten sich in einzelnen Punkten nach dem Gesetz des Kantons Basel‐Stadt über die Ausrichtung von Mietzinsbeiträgen (Mietbeitragsgesetz vom 21. November 1990) sowie über die Harmonisierung und Koordination von bedarfsabhängigen Sozialleistungen (Harmonisierungsgesetz, SoHaG vom 25. Juni 2008).
Falls sich Änderungen des Mietzinsbeitragsgesetzes vom 21. November 1990 ergeben, werden die danach ausgerichteten Bestimmungen des Mietzins‐Subventionsmodells der Stiftung Habitat entsprechend angepasst.

Grundsätzliche Bedingungen
  • Anspruch auf eine Mietzins-Subvention können MieterInnen anmelden, für die der Sollmietzins 30% des Reineinkommens aller im Haushalt lebenden Verdienenden übersteigt.
  • Die für die einzelnen Wohnungen festgelegte Mindestbelegung muss bei Subventionsanspruch erfüllt sein.
  • Generell ist ein Untermietverhältnis bei einer Mietzins-Subvention nicht erlaubt. Sobald ein Untermietverhältnis eingegangen wird, erlischt der Subventionsanspruch rückwirkend auf den Beginn eines Untermietverhältnisses.
  • Es werden ausschliesslich Nettomietzinse subventioniert. Diese beziehen sich auf die Nettowohnfläche der einzelnen Wohnungen. Separatzimmer, Gewerberäume, Autoeinstellplätze sowie Heiz‐ und Nebenkosten sind davon ausgeschlossen.
Formelle Regeln
  • Für die Wohnungsvermietung sowie für die Prüfung der Subventionsberechtigung und -höhe ist ausschliesslich die Stiftung Habitat zuständig. Über die einzeln subventionierten Mietverhältnisse wird Stillschweigen vereinbart.
  • Sämtliche Mietverträge richten sich nach den geltenden mietrechtlichen Bestimmungen.
  • Es wird für jede Wohnung eine Sollmiete fixiert und die Mietzins-Subvention in Form einer Subventionsvereinbarung separat geregelt.
  • Der berechnete monatliche Subventionsbeitrag wird in Form einer Vereinbarung zwischen der Stiftung Habitat und der Mietpartei festgehalten und ist grundsätzlich nur für ein Kalenderjahr befristet, d.h. die Vereinbarung endet jeweils ohne Kündigung per 31. Dezember. Der ordentliche Mietzins ist wiederum ab dem neuen Jahr zur Zahlung fällig.
  • Eine Fortsetzung der Subvention bedingt eine Überprüfung der Berechnungsgrundlagen (definitives Veranlagungsprotokoll der Steuerverwaltung des Vorjahres), welche jährlich von der Mieterschaft unaufgefordert bei der Stiftung eingereicht werden müssen.
  • Die Subvention tritt erst in Kraft, wenn die Vereinbarung von allen Parteien unterschrieben ist.
  • Wenn mehrere Parteien eine Wohnung mieten, ist der Mietvertrag von allen BewohnerInnen zu unterschreiben; somit haften alle solidarisch. Bei Wohnsituationen, die explizit als Wohngemeinschaft und nicht als gemeinsamer Haushalt genutzt werden, wird die Mietzins-Subvention pro MieterIn individuell berechnet und beurteilt.
  • Für jede Wohnung gilt eine von der Stiftung Habitat festgelegte Mindestbelegung. Falls im Verlauf des Mietverhältnisses eine Unterbelegung auftritt, erlischt der Anspruch auf Mietzins-Subvention. Diesbezügliche Veränderungen müssen der Stiftung Habitat bzw. der dafür beauftragten Liegenschaftsverwaltung gemeldet werden. Nach Ablauf einer Frist von sechs Monaten nach erfolgter Veränderung tritt der Sollmietzins in Kraft. In Härtefällen werden stiftungsintern individuelle Lösungen getroffen.
  • Zu Unrecht bezogene Subventionsbeiträge sind zurückzuerstatten.
Subventionsberechnung und jährliche Überprüfung
  • Die Berechtigung und die Höhe einer Subvention werden nach Mietbeginn jährlich überprüft resp. müssen von der Mieterschaft jährlich neu beantragt werden.
  • Aus administrativen Gründen wird ein Subventionsbeitrag erst ab CHF 50.00 pro Monat gewährt.
  • Massgebend für die Berechnung der individuellen Mietzins-Subvention ist das so genannte Reineinkommen 2 der Steuerveranlagung des Kantons Basel‐Stadt (oder das entsprechende Einkommen gemäss ausserkantonaler Steuerveranlagungen) für alle im Haushalt lebenden verdienenden Personen. Für selbständig Erwerbende gilt das Durchschnittseinkommen der letzten zwei Jahre.
  • Bei der Erstberechnung des Subventionsbeitrages werden die aktuellen und zukünftigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Mietpartei mit einbezogen.
  • Weiter massgeblich ist der Betrag des Bruttomietzinses, d.h. des Mietzinses inklusive Nebenkosten.
  • Für jedes im Haushalt lebende Kind sowie für Jugendliche und junge Erwachsene in Ausbildung gilt ein Abzug von CHF 6'000.00
  • Übersteigt das Reinvermögen des Haushalts den Betrag von CHF 25'000.00 pro erwachsene Person (exkl. Kinder), so erhöht sich das anrechenbare Einkommen um einen Zehntel des überschiessenden Betrages.
  • Jegliche Mietzinsanpassungen werden mit der Mietzins-Subvention verrechnet.
  • Einmalige Einkäufe in die berufliche Vorsorge (Pensionskasse) sowie Einzahlungen in die gebundene Selbstvorsorge (3. Säule) werden grundsätzlich dem Reineinkommen angerechnet. Bei selbständig Erwerbenden, welche Einkäufe in die berufliche oder in die gebundene Vorsorge getätigt haben, sind jährlich maximal 10% des "selbständigen Haupterwerbs" abzugsfähig.
  • Ausländischen Personen, welche mittels Quellensteuer besteuert werden und in der Schweiz keine Steuererklärung einreichen müssen, wird ein Betrag von 15% bis maximal CHF 6‘000.00 des Jahres-Bruttolohnes (Angaben des Lohnausweises) gutgeschrieben resp. in Abzug gebracht, da sie keine steuerlichen Abzüge geltend machen können.
  • Von der Mieterschaft verlangte Anpassungen aufgrund familiärer und finanzieller Veränderungen werden bei rechtzeitiger Meldung einmal jährlich per 1. Januar angepasst.
Wohnförderprogramme und Ergänzungsleistungen
  • Sozialstaatliche wie auch private Organisationen, welche spezielle Wohnförderprogramme für sozial schwächere Menschen sowie ein begleitetes Wohnen anbieten, sind von der Untermietregelung ausgenommen. Solche Organisationen, welche als Mieterschaft auftreten, sind verpflichtet, die Stiftung Habitat über die aktuelle Mietpartei und deren Einkommens- und Vermögensverhältnisse ohne Aufforderung in Kenntnis zu setzen.
  • Die Stiftung Habitat und das Amt für Sozialbeiträge informieren sich gegenseitig über Mietparteien, welche Subventionen beantragen und erhalten sowie über mögliche Anpassungen von Subventionsbeiträgen im Verlauf eines Mietverhältnisses.
  • Personen, welche Ergänzungsleistungen erhalten, können keine zusätzlichen Mietzinsbeiträge vom Kanton erhalten. Bei Familien könnten Ausnahmegenehmigungen erteilt werden.
  • Falls der gemäss Mietzins‐Subventionsmodell der Stiftung Habitat errechnete minimale Bruttomietzins für einzelne Einkommensklassen immer noch zu hoch ist (über 30% des Haushaltseinkommens), besteht die Möglichkeit, bei der Stiftung Habitat und beim Amt für Sozialbeiträge zusätzlich einen Mietzinsbeitrag zu beantragen.
September 2013

 
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